乐居买房 高高 发自北京
历经2021年的多轮调整，今年上半年，房地产市场像“一夜长大”的年轻人，曾经的意气风发不再，更多是如履薄冰般的经营。
从全国到地方，政策端、金融侧暖政不断释放；“去杠杆”大考下，行业逐渐褪去浮躁“外衣”，开发商持续加强品质与信用建设……多方努力下，虽然6月最新市场数据已开始释放暖意，但楼市复苏仍任重道远。整个上半年，缓慢前行是房地产行业最真实的写照。
土地市场全面降温，央国企担当拿地主力
6月22日，随着郑州土拍落下帷幕，全国22个重点城市首批集中供地全部完成。整体溢价率约为4%，TOP100房企拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降达60%。
这份不太亮眼的成绩单，直观反映出市场所处的困境。
一贯的热门城市宁波，今年开启了佛系拍地模式。4月首轮集中供地，19宗商品房用地仅4宗封顶，其余几乎都以底价成交，且大部分由国资性质房企兜底。6月末第二轮集中土拍，21宗地块仅有9宗商品住宅用地，除1宗湖景宅地吸引10家房企竞拍之外，其余都遭受冷遇。
还有以高溢价率闻名的佛山，上半年商住地成交82万㎡、几乎创十年新低，成交金额124.73亿元、同比下跌77%，除两宗地块溢价成交，其余皆是底价收场。拿地的多为保利、华润置地、越秀地产、佛山建投等央国企开发商，以及背属政府的企业。
据统计，上半年TOP50强房企中，接近75%的拿地金额均由央企、国企贡献，中海、华润置地、招商蛇口等在22个重点城市拿地非常积极，民企拿地金额占比仅25%，且集中在龙湖集团、滨江集团等少数企业中。
政策密集释放，市场传导速度偏缓
今年以来，已有140多个城市相继出台了楼市扶持政策，覆盖范围空前。一方面，越来越多城市放宽限购、限售、限贷、限价等政策，其中不乏一二线热门城市；另一方面，预售资金监管优化、给予优质房企股权融资支持等措施亦不断放出。
郑州是此轮救市的“急先锋”之一。三月初，郑州发布房地产新政“18条”，提出全面促进房地产业良性循环和健康发展的措施，成为今年首个全面放松限购限贷的城市；六月中旬，新政再加码，推动驻郑州各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25％的下限标准，促进二套房首付比例降至40％，还同步实施住房公积金阶段性支持政策，以激活市场潜力，提振市场信心。
值得关注的是，郑州还推出棚改“房票”，使用房票购房不计入家庭限购套数，可享受额外的安置补偿权益；于政府而言，既减少了安置房建设投入，也能促进新房库存去化。
然而，政策上的强发力并未给本地楼市带来明显改善。据悉，郑州上半年约有43个项目开盘，累计推出5041套房源，成交总量1926套，去化率约为38.2%，多数项目开盘表现并不理想。
市场分化加剧，6月成交有所抬头
截至5月，不少城市面临着和郑州相似的苦恼：政策频出，市场依旧不见起色。由此导致了一系列分化的加剧。
城市回暖分化明显。一二线城市成交回暖相对较快，其他城市进程过缓。例如长三角地区，其本身需求面就很可观，加之上海疫情好转，防疫政策放松，楼市复苏速度居全国前列。
板块回暖分化突出。城市核心板块热度较高，该摇号的依然摇号，但郊区和城市外围走凉，不少楼盘持续打出折扣以价换量。今年上半年，西安核心板块摇号热情延续，仅华润置地未来城市一个项目，就有46748组家庭登记申请；但“万人摇”的背后，也有4个楼盘无人登记。
新房二手房市场回暖进程分化。上半年，很多城市二手房市场复苏步伐优于新房市场，市场量价、成交及预期等均有改善，上海就是典型。疫情解封后，上海二手房市场升温较快，仅6月初，就有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新上市，更出现了高达64.7万元/平方米的成交单价。
值得欣慰的是，随着政策刺激效应在市场端开始显现，叠加疫情影响减弱等利好，步入6月，楼市成交虽尚未恢复至去年同期水平，房企销售额的上涨还是给市场带来希望。
据克而瑞研究中心报告，6月百强房企实现销售操盘金额 7329.7 亿元，单月业绩规模环比增长61.2%。中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。
行业格局优化，优质品牌深受追捧
始于去年的房企爆雷潮仍在继续，复工困难，烂尾、延期交付等问题依旧层出不穷。克而瑞数据显示，上半年销售额过千亿元的开发商仅有8家，百强房企累计销售操盘金额同比降幅达 50.3%。
这也是央国房企走到行业聚光灯下的半年。无论土拍表现，还是销售业绩，央国房企都大出风头；出于对交房等因素的考虑，购房者也更加信任“背靠大树”的央企国企品牌。逆风之下，大多数房企都在收缩战略布局之际，“国家队”稳扎勇打，给购房者持续输送优质选择，也助其提升对房地产行业的信心。
与此同时，部分操盘稳、产品实力过硬、良性运转的优质民企也经受住了时代大考，仍然能够实现既定战略下的稳步扩张。
坚持区域深耕的“浙系黑马”滨江地产，6月业绩环比增幅高达60%以上，今年在杭州拿地亦非常积极，为后期争取更多销售弹性和毛利率修复博得优势。龙湖地产则坚守聚焦高能级城市策略，上半年在北京、重庆、杭州、合肥等核心城市分散投资，拿地金额共132.6亿。
